發(fā)布時(shí)間：2017-05-31 文章來(lái)源： 作者： 調(diào)研處
一、目前鄭州市城中村改造項(xiàng)目中存在的現(xiàn)狀
城中村改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城改”），一直是城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中的熱議話題，因?yàn)槠洳粌H密切影響著千千萬(wàn)萬(wàn)購(gòu)房者與本地村民、市民的生活，而且牽動(dòng)著城市整體規(guī)劃與發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。
隨著鄭州城改的不斷推進(jìn)，“鄭州城改模式”即開(kāi)發(fā)商提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、底價(jià)成交、返還成本的合作模式日臻成熟。這一合作模式，由開(kāi)發(fā)商出資、出力負(fù)責(zé)拆遷和安置補(bǔ)償，并承擔(dān)回遷房和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（即土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)）。做為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的補(bǔ)償，政府會(huì)確保參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商以土地競(jìng)拍底價(jià)獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，從而通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售收回成本。除此之外，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍底價(jià)獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)后，政府會(huì)把60%左右土地出讓金做為安置費(fèi)、公共基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)返還給開(kāi)發(fā)商。
“鄭州城改模式”實(shí)施近十年來(lái)，政府與開(kāi)發(fā)商之間形成了良好的合作默契，為鄭州城改規(guī)范有序進(jìn)行做出了重要貢獻(xiàn)。提高了鄭州市財(cái)政資金的使用效率，提高了城改開(kāi)發(fā)商的積極性，加速了城改項(xiàng)目的進(jìn)度，并對(duì)鄭州市房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到了一定的作用，實(shí)現(xiàn)了政府、開(kāi)發(fā)商、村民和市民、購(gòu)房者多方共贏的局面。
但隨著2016年7月，石榴置業(yè)集團(tuán)（原K2地產(chǎn)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“K2”）旗下子公司涿州京匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)加價(jià)競(jìng)拍獲得高新區(qū)石佛村城改72號(hào)地，從負(fù)責(zé)城改開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中“搶到”此塊土地，由此打破了鄭州多年的行規(guī)，破壞了具有鄭州特色的城改模式。
在此前后“K2”陸續(xù)參與鄭州東趙、洋槐村、新莊等城改用地網(wǎng)拍，結(jié)果導(dǎo)致這些地塊未能以底價(jià)成交，原一級(jí)開(kāi)發(fā)商加價(jià)才獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。2016年12月因“K2”將參與鄭州7宗土地競(jìng)拍，十幾家城改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商上街維權(quán)，引發(fā)行業(yè)和市民的關(guān)注。
二、“鄭州城改模式”被破壞后所引發(fā)的問(wèn)題
1.對(duì)于一級(jí)開(kāi)發(fā)商，是嚴(yán)重的資金與信心損失。由于城改一級(jí)開(kāi)發(fā)需要組織實(shí)施拆遷、補(bǔ)償、支付過(guò)渡費(fèi)、建設(shè)安置房等一系列工作，在每個(gè)城中村改造項(xiàng)目中，一級(jí)開(kāi)發(fā)商一般需提前3年介入，前期各種投入大多不低于10億元，這需要投入大量的資金和精力。一級(jí)開(kāi)發(fā)商獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)后的二級(jí)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，是開(kāi)發(fā)商收回成本和獲利的主要來(lái)源。但 “搶地者”“搶地”成功，對(duì)提前進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是致命的打擊。由于無(wú)法獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，使得提前進(jìn)場(chǎng)的一級(jí)開(kāi)發(fā)商前期投資成本無(wú)法收回，這將會(huì)嚴(yán)重打擊開(kāi)發(fā)商對(duì)鄭州城改土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的信心和對(duì)鄭州城市建設(shè)的熱情，不利于鄭州市城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)和城市發(fā)展。
2、對(duì)多方利益造成損失隱患，不利于社會(huì)穩(wěn)定。由于“搶地者”的搶地行為嚴(yán)重?fù)p害了一級(jí)開(kāi)發(fā)商們的權(quán)益，使得目前參與城改一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商們都人心惶惶；另一方面，城中村改造開(kāi)發(fā)商一般會(huì)先建村民安置房，在“搶地者”的攪局下，已有部分安置房工程暫停了主體建設(shè)，有的則是半停工狀態(tài)，回遷村民也對(duì)“搶地者”搶地后安置房的建設(shè)進(jìn)度和質(zhì)量心存疑惑。這導(dǎo)致幾方的嚴(yán)重對(duì)立，在2016年12月份針對(duì)“搶地者”搶地的維權(quán)行動(dòng)中，就有一級(jí)開(kāi)發(fā)商、待回遷村民等多方參與，增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素。
3、對(duì)鄭州市房?jī)r(jià)產(chǎn)生不穩(wěn)定影響。鄭州城改模式中，開(kāi)發(fā)商在一級(jí)土地開(kāi)發(fā)時(shí)已經(jīng)投入了大量資金和精力，而二級(jí)土地競(jìng)拍底價(jià)成交的規(guī)則一定程度上減少了開(kāi)發(fā)商的成本支出，這也使得二級(jí)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。可以說(shuō)，這么多年來(lái)鄭州房?jī)r(jià)保持健康穩(wěn)健的發(fā)展，“鄭州城改模式”是有一定的功勞的。但是“搶地者”介入后，二級(jí)土地競(jìng)拍底價(jià)成交的規(guī)則被打破，開(kāi)發(fā)商獲得二級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的成本迅速攀升，體現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)終端上的結(jié)果就是鄭州房?jī)r(jià)在2016年下半年迅速攀升，2016年8月、9月鄭州市房?jī)r(jià)增幅都位列全國(guó)第一。這對(duì)鄭州市經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控造成了一系列的挑戰(zhàn)，也對(duì)鄭州市民的安居樂(lè)業(yè)造成了一定影響。
三、對(duì)于“鄭州城改模式”在新市場(chǎng)形勢(shì)下的改善建議
一是“鄭州城改模式”是在特定歷史時(shí)期下的歷史遺留問(wèn)題，而以鄭東新區(qū)城改項(xiàng)目為例的“新城改模式”（新城改模式則由政府出資完成，開(kāi)發(fā)商前期根本不能進(jìn)入，整理出來(lái)的土地再進(jìn)行招拍掛公開(kāi)拍賣(mài)，并歡迎有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍）則不存在以上問(wèn)題。希望市政府、市國(guó)土資源局等相關(guān)部門(mén)能夠盡快完善解決辦法，保證鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展?！ ?/SPAN>
二是在當(dāng)前形勢(shì)下，鄭州市國(guó)土資源局通過(guò)“老地老辦法，新地新辦法”的政策，既保障各方利益，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)參與城改一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商的“承諾”，又保證鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、平穩(wěn)、開(kāi)放發(fā)展。
三是“老地老辦法，新地新辦法”對(duì)以前已實(shí)行“鄭州城改模式”的城改項(xiàng)目，既要尊重歷史、繼續(xù)執(zhí)行這種模式和配套措施，不僅保護(hù)了提前進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商權(quán)益，維護(hù)了城改村民利益，而且信守政府承諾，穩(wěn)定社會(huì)；又要對(duì)于還沒(méi)有實(shí)行這種模式的城改項(xiàng)目，建議采取政府主導(dǎo)一級(jí)開(kāi)發(fā)，公開(kāi)二級(jí)土地競(jìng)拍的城改規(guī)則，體現(xiàn)中央精神，體現(xiàn)法律尊嚴(yán)，體現(xiàn)公平、公正，也有利于開(kāi)放鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引更有實(shí)力的房企進(jìn)入鄭州，促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)健康發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)，把握時(shí)代機(jī)遇，加速建成國(guó)家中心城市。
